ABC PRENOVE – preberite, preden se je lotite

ozadja-glava4b

Kot lastniki nepremičnine se slej ko prej soočite s potrebo po prenovi. Pa naj gre za stanovanje, hišo, gospodarski ali poslovni objekt. Način življenja, rast družine, nove tehnologije in spoznanja, varčevanje z energijo – mnogo je razlogov, ki privedejo do potrebe po prenovi.

Ste prišli do vprašanja kako se prenove lotiti? Na tej strani smo zapisali pomembnejše korake prenove, ki jih je dobro poznati – tudi če boste celoten postopek prenove prepustili strokovnjaku.

Če imate vprašanja v zvezi s prenovo, stopite v kontakt z nami.


Od zamisli do izpolnitve želja – po korakih

1. Želeno stanje po prenovi

3D prikaz

3D prikaz načrtovane prenove starejšega stanovanja v stanovanje za študente

Želite le preurediti del stanovanja ali morda v celoti prenoviti hišo? Od razlike med obstoječim in želenim stanjem sta odvisna obseg in zahtevnost posega.

Obstoječe stanje postavlja tudi nekatere omejitve, ki ji morate upoštevati. Na primer razporeditev nosilnih sten in ostalih konstrukcij, mesta instalacijskih priključkov. Če ste v dvomih, za nasvet vprašajte arhitekta ali gradbenega strokovnjaka.

 


2. Načrti

tloris1

tloris stanovanja za študente s predlagano opremo – izrisan na podlagi meritev na objektu – pomoč za izračun količin

Načrti obstoječega stanja so dobro izhodišče za pripravo prenove. Poiščite tlorise stanovanja ali hiše, zelo dobrodošli bodo tudi načrti instalacij. Skicirajte želeno stanje po prenovi, lahko kar na kopijo tlorisa obstoječega stanja. Na podlagi tega vam bo strokovnjak lahko v najkrajšem času pripravil oceno stroškov prenove in pridobil ponudbe izvajalcev, ki jih terja prenova.

Če načrtov obstoječega stanja nimate vam bo strokovnjak hitro izmeril stanovanje in pripravil preprost tloris. Predstavili mu boste svoje želje in skupaj bosta skicirala želeno stanje po prenovi.

Pri zahtevnejših prenovah svetujemo, da izdelavo načrtov prepustite projektantom: arhitektu, v primeru spremembe nosilnih konstrukcij tudi statiku, za spremembe instalacij projektantom za električne in strojne instalacije. To še posebej velja, če boste za prenovo potrebovali gradbeno dovoljenje.


3. Koliko bo stala prenova? Ocena stroškov

Eno prvih vprašanj povezanih s prenovo, je zagotovo višina stroškov. Pri novogradnjah, kjer podrobne načrte izdelajo projektanti, je eden od sestavnih delov projektne dokumentacije lahko tudi Popis del s projektantskim predračunom. Tak predračun je pravzaprav potrebno upoštevati kot oceno stroškov, na podlagi katere dobimo okviren podatek koliko nas bo investicija stala.

Pri prenovi pa podrobnih načrtov in projektantskega predračuna običajno nimamo. Zato strokovnjak oceno stroškov izdela na podlagi ogleda obstoječega stanja ter vaših želja in načrtov za prenovo. V primeru večjega obsega del in s tem povezanih večjih stroškov, vam lahko predlaga tudi možnosti izvedbe del v več fazah.

Zavedati se morate, da je ocena stroškov v resnici samo OCENA. Strokovnjak pri izdelavi ocene upošteva predvidena dela, izračuna predvidene količine del in doda povprečne, oziroma pričakovane cene za posamezne vrste del. Na podlagi tega je ocena običajno dokaj dober približek predvidenim dejanskim stroškom. A točnejše zneske da šele zbiranje konkretnih ponudb izvajalcev – te pa se mnogokrat med seboj precej razlikujejo – in tako tudi od predhodne ocene.

Ocena stroškov izvedbe del ni nujna, lahko pa vam olajša odločitev o tem kdaj in na kakšen način se boste prenove lotili.

“Instant” ocena stroškov na kvadratni meter

Ali se da “na pamet” – ne da bi pripravili podrobnejši seznam del in izračunali količine – povedati kolikšen bo strošek prenove stanovanja na kvadratni meter? Da, vendar vam za dobljeni rezultat nihče ne bo “dal roke v ogenj”. Pa recimo:

– za nezahtevno ali manj zahtevno prenovo 250 do 350 €/m2,

– če prenova vključuje menjavo tlakov in instalacij 450 €/m2 in več,

– pri obsežni prenovi, če ste bolj zahtevni pri izboru materialov in opreme, tudi 700 €/m2 ali več…

Ocenjevanje “na pamet” je neizbežno zelo približno, saj so stroški na kvadratni meter odvisni od marsičesa: boste menjali le obloge tal ali prenovili vse do nosilne konstrukcije, menjate tudi okna in vrata ali ne, menjate sistem ogrevanja in prezračevanja ali ostajate pri starem…


4. Soglasja in dovoljenja

Prenova notranjosti

Notranjost stanovanja ali objekta lahko prenovite brez posebnih dovoljenj, razen če želite spremeniti namembnost prostorov (npr. iz stanovanja v poslovni prostor) ali posegati v nosilno konstrukcijo.

V vsakem primeru boste morali:

  • Upoštevati omejitve hrupa, ki ga lahko povzroči izvedba del: občinski odloki običajno določajo čas, ko ni dovoljeno povzročati prekomernega hrupa;
  • V večstanovanjskem objektu tudi:
    – obvestiti upravnika in ostale stanovalce o nameravanih delih v stanovanju ter predvidenem roku dokončanja del,
    – pri delih bo potrebno upoštevati hišna pravila glede vzdrževanja čistoče skupnih prostorov (zaradi prenosa materiala iz stanovanja in v stanovanje),
    – če boste med deli v stanovanju brez električnega priključka in vode, si ju boste morali zagotoviti s pomočjo upravnika.
  • Pri poseganju v plinsko instalacijo: na koncu zapisnik o funkcionalnem preizkusu plinskih trošil

Obnova oboda objekta

slika-vloga za lokacijsko informacijo

prva stran vloge za lokacijsko informacijo (Mestna občina Ljubljana)

Pri obnovi fasade, fasadnih elementov (npr. oken, ograj) in strehe, morate upoštevati prostorske akte vaše občine. Ti lahko zelo ohlapno določajo vrsto dovoljenih posegov v objekt in vas ne bodo pretirano omejevali. Lahko pa je za območje, na katerem stoji vaš objekt točno določeno več elementov objekta, na primer barva ali celo vrsta strešne kritine ali barve fasade. V kolikor zunanjosti objekta s prenovo ne boste spreminjali in boste upoštevali omejitve, soglasja ali dovoljenja niso potrebna.

V primeru kakršnegakoli dvoma o dovoljenih posegih v objekt, predlagamo, da na vaši občini ali upravni enoti pridobite lokacijsko informacijo o nameravanem posegu.

Sprememba zunanjosti objekta

Če želite spremeniti zunanjost objekta ali zunanje dele stanovanja v bloku bo potrebno pridobiti nekaj dokumentov. Takšne spremembe zajemajo vse od barve fasade, barve in vrste strešne kritine, spremembe balkonske ograje, zapiranja balkona, novih oken ki so po obliki in/ali barvi drugačna od obstoječih, do bolj očitnih sprememb, kot so nadzidave ali prizidki.

Pri kakršnikoli spremembi zunanjosti objekta je v skladu s predpisi potrebno pridobiti:

  • lokacijsko informacijo o dovoljenih posegih,
  • vsa soglasja, ki so navedena v pridobljeni lokacijski informaciji,
  • soglasje projektanta objekta,
  • gradbeno dovoljenje.

5. Ponudbe in predračuni

Ponudbe

Za večino del velja, da je smiselno zbrati ponudbe vsaj dveh, treh izvajalcev ali dobaviteljev materiala in opreme. Če gre za dela večje vrednosti pa raje več. Pri delih male vrednosti včasih zadošča že ena ponudba, še posebej če izvajalca/dobavitelja poznate ali si želite točno določen material/opremo.

Predračuni

Izbrani izvajalec vam na podlagi ponudbe in morebitnih popustov izdela ponudbeni predračun. Ta je lahko podlaga pogodbi za izvedbo del. Na podlagi predračuna lahko pri svoji banki običajno pridobite tudi ugodnejši »stanovanjski« kredit.

Obračun DDV
ko je naročnik del fizična oseba

Velja opozoriti, da se za izvedbo vseh prenovitvenih del DDV obračunava po nižji stopnji (9,5%), pri čemer nižja stopnja velja tudi za ves material in opremo, ki ga dobavi in vgradi izvajalec. Če material ali opremo kupite sami, boste plačali DDV po splošni (višji) stopnji (22%), vgrajevanje pa boste morali opraviti sami ali za to posebej poiskati mojstra. Zato bodite pozorni pri nakupu opreme višje vrednosti – če jo boste kupili sami (kot fizična oseba), se lahko zgodi, da boste zgolj za nakup opreme – brez dobave in montaže – plačali več kot bi izvajalcu (torej pravni osebi) plačali za nakup, dobavo in vgradnjo.

Ali je DDV že upoštevan v ceni?

Ko se s ponudniki pogovarjate o cenah del, ne pozabite vprašati ali cene vključujejo DDV. Običajno ne gre za zavajanje s strani punudnikov, temveč je odvisno od tega ali se pogovarjate o ceni postavitve enega kvadratnega metra stene ali o vrednosti vseh del skupaj. Cene na enoto del so namreč vedno zapisane brez DDV. DDV se prišteje na koncu – po seštevku zneskov za vsa dela.


6. En vodilni izvajalec za vsa dela ALI koordinator del in več izvajalcev?

En vodilni izvajalec s podizvajalci

Za naročnika preprosto, ne najbolj poceni, za kontrolo kakovosti mora poskrbeti sam ali najeti nadzornika

Redkokatero podjetje ima zaposlene mojstre za vsa raznovrstna dela, ki se pojavljajo pri prenovi: rušitve, zidanje, suho montažo, strojne instalacije, elektroinstalacije, tlakarska dela, keramičarska dela… Če vam podjetje ponuja izvedbo vseh del, to običajno pomeni, da bo nekatera dela opravilo s svojimi zaposlenimi, za ostala dela pa najelo druga podjetja ali posameznike. Torej bo to podjetje vodilni izvajalec z več podizvajalci.

Izbira enega, oziroma vodilnega izvajalca, ki poskrbi za izvedbo vseh del, ima za naročnika nekaj prednosti. V tem primeru pregledate le en predračun, sklenete eno pogodbo za izvedbo del, obračun pregledate z enim izvajalcem in plačilo izvedete na en račun.

Vedeti pa morate, da takšno »udobje« ni brezplačno. Vodilni izvajalec vam (upravičeno) obračuna organizacijo in koordinacijo del zase in za vse podizvajalce – vrednost te storitve je lahko prikazana kot “režija” ali skrita v cenah. Ker se neposredno ne pogovarjale s podizvajalci, tudi ne veste kakšne cene so ponudili glavnemu izvajalcu in kolikšni so morebitni podizvajalčevi popusti. Z drugimi besedami, ne veste kolikšna je v resnici razlika med ceno podizvajalca in ceno, ki vam jo obračuna glavni izvajalec.

Obračun del izdela izvajalec sam. Ali je znesek obračuna pravi ali pretiran je odvisno od izvajalčeve natančnosti in poštenosti.

Kakovost izvedenih del je odvisna od strokovnosti in vestnosti izvajalca. Če želite več kontrole nad pravilnostjo in kakovostjo izvedenih del ter biti prepričani, da vam izvajalec na koncu ni zaračual preveč, boste morali najeti strokovnjaka (nadzornika).

Izvajalci za posamezna dela in koordinator del

Izbira med več ponudbami, učinkovita kontrola kakovosti del in pravilnosti obračuna

Odločitev za prenovo z več izvajalci pomeni zbiranje ponudb, »pogajanja« za popuste, časovno koordinacijo, kontrolo del in obračunov z več izvajalci… To terja čas, za strokovno pravilno in stroškovno ugodno opravljena dela, pa tudi znanje in izkušnje.

Gradbeni strokovnjak, ki nastopi kot koordinator ali vodja del, lahko vsa ta dela opravi v vašem imenu. Poskrbi lahko za celotno inženirsko storitev: pridobivanje ponudb, organizacijo in koordinacijo izvedbe del, kontrolo kakovosti in obračuna del.

V tem primeru se za vas prenova z več izvajalci ne razlikuje bistveno od izvedbe del z enim vodilnim izvajalcem. Ključne razlike so:

Ponudbe vseh izvajalcev so vam na vpogled:
Koordinator vam pripravi pregled vseh prispelih ponudb, predstavi prednosti in slabosti posameznih ponudb in se s ponudniki v vašem imenu pogovarja o cenah in pogojih za izvedbo del.

Predračuni in na koncu računi so izstavljeni na vaše ime:
Na ta način imate zelo dober pregled nad cenami in morebitnimi popusti.

Koordinator del vam za inženirske storitve izstavi račun:
Zaračuna vam organizacijo del, koordinacijo izvajalcev, nadzor nad pravilnostjo in kakovostjo izvedbe, pripravo dokumentacije in ostale storitve. Znesek je jasen in ni »skrit« v cenah za izvedbo ostalih del.

Koordinator del zastopa interese naročnika del, v pogovorih z izvajalci nastopa kot naročnikov predstavnik in lahko hkrati opravlja tudi vlogo nadzornika nad deli izvajalcev.


7. Pogodba za izvedbo del

Pogodba za izvedbo del je pisni dogovor med naročnikom in izvajalcem del, ki točno opredeljuje vrsto in obseg del, ceno za izvedbo del in način plačila, rok za izvedbo ter čas garancije za opravljena dela. Pogodba obvezuje izvajalca za izvedbo ponujenega dela, naročnika pa za plačilo. Hkrati pogodba ščiti naročnika za primer slabe kakovosti ali nedokončanja del, izvajalca pa za primer neplačila opravljenega dela.

Pri naročilu del majhnih vrednosti zadošča predračun in sklepanje pogodbe največkrat ni potrebno ali smiselno. Še posebej, če izvajalec dela izvede pred plačilom. V ostalih primerih pa “dva lista papirja” ne bosta odveč.

Cene in način obračunavanja del

Potrjen ponudbeni predračun običajno postane del pogodbe. V njem so podrobno navedena dela, predvidene količine in so določene cene. Ti elementi so tudi osnova za obračun izvedenih del. Izvedena dela se običajno obračunava enkrat mesečno – če pa je del malo ali je rok za izvedbo krajši od enega meseca, se dela obračuna po dokončanju.

Plačevanje del

Kdaj in v koliko delih naročnik plača izvedena dela je odvisno od marsičesa: obsega del, skupne vrednosti del, od deleža, ki ga v skupni vrednosti predstavlja dobavljeni material ter od mnogih dejavnikov. Običajni so naslednji načini plačevanja:

  • AVANS (ali predplačilo) izvajalec ponavadi zahteva v primeru, ko mora pred začetkom del kupiti in dobaviti material ali opremo v večji količini ali vrednosti, oziroma ta predstavlja velik del celotne vrednosti pogodbe. Višina predplačila je lahko od nekaj odstotkov pa do 50% ali celo več. Včasih izvajalec zahteva ali predlaga 100% predplačilo in za to ponuja nekaj popusta na celotno vrednost del. To za naročnika predstavlja določeno tveganje (rok začetka in dokončanja del, kakovost izvedbe…). Za večino primerov priporočamo, da ne pristanete na predplačilo večje od polovice vrednosti del – pa še tu poskusite postaviti pogoj: plačilo šele ko bo material dostavljen na mesto vgradnje.
  • PLAČILO NA PODLAGI MESEČNIH SITUACIJ pomeni plačevanje že izvedenih del, ki se obračunajo ob koncu vsakega meseca in jih potrdi vaš nadzornik. Takšen način obračunavanja in plačevanja je običajen kadar dela trajajo dlje časa, oziroma več mesecev.
  • PLAČILO PO DOKONČANJU DEL: Plačilo celotnega zneska izvedenih del po dokončanju pride v poštev, če dela trajajo kratek čas in ni bil plačan avans ali vmesna plačila na podlagi mesečnih situacij. Sicer se po dokončanju plača le še razlika med celotno vrednostjo del in že plačanim zneskom.

Roki izvedbe

Določitev datuma pričetka in dokončanja del je pomemben del pogodbe. Našteje se kaj mora naročnik zagotoviti, da lahko izvajalec na predvideni datum nemoteno prične z deli ter v kakšnih primerih je izvajalec upravičen do prestavitve predvidenega roka za dokončanje del. Določi pa se tudi kakšne so posledice za izvajalca, če ta brez upravičenih razlogov dela zaključi po predvidenem roku dokončanja.

Garancija ali jamstvo za kakovost

Izvajalec je dolžan kakovostno, v skladu s pravili svoje stroke in s predpisi opraviti vsa dela. Vidne napake ali pomanjkljivosti izvajalec po opozorilu nadzornika odpravlja sproti in ob zaključku del. Včasih pa ostane kakšna napaka skrita očem tudi po dokončanju. Lahko gre za napako pri izvedbi del ali napako v materialu, za katero niti izvajalec ni mogel vedeti. Za takšne primere se določita rok in način jamčenja kakovosti. Minimalni rok jamčenja kakovosti je določen s predpisi:

  • DVE LETI od prevzema del s strani naročnika je rok jamčenja za večino del.
  • DESET LET je rok jamčenja za solidnost gradnje. Pri tem je v pogodbi smiselno podrobneje zapisati  kaj to pomeni: pojem »solidnost gradnje« zajema fasaderska in krovska dela (vključno s hidroizolacijami) ter druga dela, s katerimi se vgrajujejo trajni elementi zgradbe.
  • POSEBEN GARANCIJSKI LIST, ki ga izda proizvajalec opreme, običajno določa rok jamčenja za vgrajeno opremo.

V pogodbi naj bo navedeno na kakšen način naročnik izvajalca obvesti o napaki in kolikšen je najdaljši rok za popravilo.


8. Kdo zastopa želje in zahteve naročnika?

Naročnik del običajno ni strokovnjak za dela, ki se pojavljajo pri prenovi. Zato je priporočljivo, da vključi strokovno usposobljeno osebo, ki zastopa njegove interese in poskrbi, da izvajalci upoštevajo njegove zahteve. Naročnikov predstavnik lahko hkrati opravlja strokovni nadzor, v primeru, da dela opravlja več izvajalcev, pa tudi koordinira dela. Običajno naročnik svojega predstavnika določi v pogodbi za izvedbo del.


9. Nadzor izvajalca

Izvajalec je dolžan dela opraviti strokovno pravilno, z ustreznimi materiali in orodjem. Zaradi površnosti ali pomanjkljivega znanja pa se napake pojavijo, še posebej, če se pri izvedbi del prepleta več izvajalcev. Strokovni nadzor del je z zakonom zahtevan pri izvedbi del za katere je potrebno gradbeno dovoljenje. Pri ostalih delih, tudi manj zahtevnih prenovah pa več kot priporočljiv.

Nadzornik spremlja pravilnost in kakovost izvedbe ter opozarja izvajalce na morebitne napake. Deluje v imenu naročnika del in zastopa njegove interese. Nadzor lahko vrši oseba, ki je strokovno usposobljena tudi za vodenje izvedbe del, ki jih nadzira.


10. Zaščita objekta pred začetkom del

Površine, ki se med izvajanjem del ali pri transportu materiala ne smejo umazati ali poškodovati, je potrebno pred začetkom del ustrezno zaščititi. Izvajalci del so v glavnem navajeni, da sami poskrbijo vsaj za osnovno zaščito. Izvajalca je treba opozoriti, da zaščito objekta upošteva v svoji ponudbi, v pogodbo pa poleg zahteve za zaščito vključiti še odgovornost izvajalca za popravilo morebitnih poškodb, ki bi jih med delom povzročil, ali ustrezno povrnitev stroškov popravila.


11. Pregled po končanih delih in popravilo napak

Po končanih delih izvajalec in naročnikov predstavnik skupaj pregledata izvedena dela, pregledata ali so vsa dela po ponudbi ali pogodbi zaključena ter strokovno pravilno izvedena ter pregledata predlog obračuna izvedenih del, ki ga pred tem pripravi izvajalec. O opravljenem pregledu del napišeta zapisnik, zapišeta tudi vse morebiti ugotovljene napake ter način in rok za njihovo popravilo.


12. Pospravljanje po končanih delih

Izvajalec mora za red in čistočo skrbeti ves čas izvedbe del, po zaključku pa za seboj pospraviti vse ostanke materiala in orodje, odstraniti zaščito z zaščitenih površin ter počistiti prostor.

Odpadni material in material rušitvenih del je izvajalec dolžan odpeljati in odložiti na za to določenih mestih.


13. Obračun izvedenih del

Predlog obračuna izvedenih del izvajalec pripravi na osnovi ponudbenega ali pogodbenega predračuna. Navede dejanske količine izvedenih del, posebej dopiše morebitna dodatna dela, ki jih je opravil v dogovoru z naročnikovim predstavnikom. Na pregledu končanih del z naročnikovim predstavnikom ugotovita pravilnost predloga ali uskladita morebitna odstopanja od dejanskega stanja. Na podlagi tega izvajalec izdela obračun izvedenih del. In naročniku izstavi račun.

Dodatna dela

Dodatna dela so dela, ki v predračunu in pogodbi niso bila predvidena. Naročnik naj v pogodbi vztraja pri tem, da mora vsa morebitna dodatna dela in cene zanje naročnikov predstavnik potrditi preden izvajalec prične z njimi.

Več dela

So tista dela, ki so bila sicer v predračunu predvidena, a njihova dejansko izvedena količina od predvidene odstopa več kot je pričakovati v nekih dopustnih mejah.


14. Garancije

Izvajalec v skladu z zakonom jamči za kakovost opravljenih del in brezplačno popravilo morebitnih skritih napak v garancijskem roku. Garancijski rok je naveden v predračunu ali v pogodbi, za vgrajeno opremo vam izvajalec ob zaključku del izroči originalne garancijske liste dobaviteljev opreme. Podrobjeje o dolžini roka jamčenja v poglavju »Pogodba za izvedbo del«, odstavek »Garancija ali jamstvo za kakovost«.


15. Relamacije in popravila v garancijskem roku

Napake, ki se pojavijo v garancijskem roku naročnik javi izvajalcu, ta pa jih je dolžan popraviti v zakonsko določenem roku ali krajšem, če je takšen naveden v pogodbi. Stroške popravila nosi izvajalec. Če se izvajalec ne odzove ali popravila ne izvede v predvidenem roku, lahko naročnik za popravilo najame drugo podjetje, (originalni) izvajalec pa je tudi v tem primeru dolžan poravnati stroške popravila.